انواع سند ملکی و راه های سند دار کردن اموال بدون سند!!!
انواع سند ملکی و ویژگی های هرکدام
گفتیم سند ملکی، سندی است که راجع به املاک و مختصات آن می باشد. این اسناد برحسب ویژگی های ملک و سند به اقسام زیر تقسیم می شوند:
- سند شش دانگ
- سند منگوله درا
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند عرصه
- سند اعیان
- سند تک برگ
- سند بنچاق
- سند وکالتی
- سند رهنی
- سند وقفی
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
در ادامه هر کدام از این اسناد را به تفکیک بررسی می نماییم:
- سند شش دانگ: یکی از با ارزش ترین سند های ملکی، سند شش دانگ می باشد. منظور از سند شش دانگ، سندی است که به طور تمام و کمال متعلق به یک شخص باشد. به عبارت دیگر، شش جهت ملک ( شش دانگ)، از جمله بالا، پایین، شرق، غرب، شمال و جنوب فقط متعلق به یک مالک باشد.
- سند منگوله دار: سند منگوله دار، نیز جزء سند های معتبر ملکی است که یک منگوله به آن آویخته است. این منگوله که از طرف اداره ثبت بر آن نصب می شود به معنای اینست که این سند مالکیتش بر مالک آن قطعی و بدون شبه می باشد و در آن هیچ اختلافی نیست.
- سند مشاع: سند مشاع، سندیست که متعلق به ملک مشاعی می باشد. منظور از املاک مشاع، املاکی هستند که دارای دو یا چند شریک می باشند و به اصطلاح املاک شریکی هستند. برای مثال چند ورثه ای که به طور اشتراکی هرکدام مالک سهمی از یک خانه می باشند، دارای مالکیت مشاعی هستند. بدیهیست سندی هم که هرکدام از آنها بابت سهم خود از خانه دارند یک سند مشاعی می باشد.
- سند مفروز: نقطه مقابل سند مشاع، سند مفروز می باشد و چنانچه شرکاء ملک مشاعی ( شریکی) بخواهند سهم خود را از حالت اشتراکی خارج نمایند و سند مستقل داشته باشند به این عمل، افراز و به سندی نیز که برای آن صادر می شود سند مفروز می گویند.
- سند عرصه و اعیان: منظور از سند عرصه، سند زمینی است که آپارتمان بر روی آن ساخته می شود.
واحد های آپارتمانی اصولا بر روی یک زمین ساخته می شوند، به سند زمینی که واحد های آپارتمانی روی آن بنا شده است سند عرصه و سند هر واحد آپارتمان نیز سند اعیان نام دارد.شاید سوال شود این تفکیک چه فایده ای دارد؟ پاسخ اینست که تفاوت بین سند عرصه و اعیان زمانی بارز می شود که مالکین آپارتمان بخواهند واحد های آپارتمان را تخریب کنند و دوباره تعدادی واحد بر روی آن بسازد. در اینجا سهم هرکدامشان از زمین زیربنایی بستگی به اعیان و واحد آن ها دارد. - سند تک برگ: سند های تک برگ، در مقابل سند های چند برگی به کار می روند. در قدیم سند املاک به صورت چند برگ و دست نویس بودند ولی امروزه اسناد ملکی به صورت تک برگی و کامپیوتری تهیه می شوند و نه دست نویس.
تفاوت دیگر اینست که سند تک برگی، در صورت فروش ملک باطل می شود و سند جدیدی برای مالک جدید صادر می شود.
همچنین مختصات ملک نیز همراه با کروکی ملک به شکل شفاف و خوانا در سند درج می شود و در نتیجه مزایای بیشتر نسبت به سند های چند برگی قدیمی دارند. - سند بنچاق: سند بنچاق که امروزه مرسوم نیست، نوعی سند غیر ثبتی می باشد که دو طرف معامله ملکی آن را برحسب توافق خود نگارش می کردند و نزد افراد معتبر میبردند تا آنها صحت آن را تایید نمایند. . بدون اینکه در سیستم ثبت املاک کشور به ثبت برسند. این اسناد به اعتبار اشخاصی که آن ها را تایید نموده بودند نزد همه مردم قابل استناد و پذیرش بودند لیکن امروزه با وجود نطام ثبتی درکشور اینگونه اسناد از رواج افتاده اند.
- سند وکالتی: چنانچه سند ملکی به نام اشخاصی که به وکالت از طرف دیگری معامله ملکی را انجام می دهند تنظیم شده باشد به آن سند وکالتی می گویند. توضیح آنکه در پاره ای موارد اشخاص به دلایلی شخص دیگری را به نیابت از خود در معامله میفرستند و سند به نام این اشخاص و به وکالت از طرف معامله تنظیم می شود.
- سند رهنی: هنگامیکه اشخاص بخواهند از وام و تسهیلات بانکی استفاده نمایند ممکن است سند ملک خود را نزد بانک به رهن بگذارند تا در صورت عدم پرداخت اقساط و بدهی خود، بانک، سند را ضبط و ملک را تصاحب نماید. در اینگونه موارد، در خود سند، رهن بودن آن تا تاریخ مقرر قید می شود به همین دلیل به آن سند رهنی گفته می شود.