دعوی مطالبه سرقفلی
قوانین مطالبه سرقفلی
در دنیای تجارت و در زمینه املاک، زمین و… قوانین خاصی وجود دارد که بر اساس نیاز یا بر اساس شرایط موجود می توان از آنها بهره گرفت، یکی از این موارد سرقفلی می‌باشد. در این مطلب دعوی مطالبه سرقفلی و مطالب مربوط به آن را می‌خوانیم
انواع سندهای سرقفلی
سندهای سرقفلی به صورت دو نوع سرقفلی عادی و سرقفلی رسمی وجود دارند، که در زمینه سرقفلی عادی در واقع همه چیز به صورت شفاهی صورت گرفته و دو طرف با یکدیگر قرارداد امضا می کنند که مستاجر به کسب و پیشه بپردازد. ولی در سند رسمی اینگونه نبوده و همه چیز کتبا و رسما در دفاتر اسناد ثبت می شود .
منظور از قراردادهای استیجاری بعد از سال 1376چیست ؟ و رعایت چه نکاتی در آن ضروری است؟
از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می‌شود تابع این قانون هستند، از این رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376باشد مشمول این قانون نخواهد بود و باید توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید ضمن تعیین مدت اجاره، قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد اعتماد طرفین هستند نیز برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی توافق و از مستاجر دریافت کند.
مبنای حقوقی دادخواست
در قرارداد های اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مالک براساس حکم تخلیه که توسط دادگاه صادر می شود اقدام به تخلیه ی ملک کند مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است می تواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از ان اقدام به طرح دعوای مطالبه ی سرقفلی کند
اگرمالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه نکند مستاجر می تواند بدوا دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند مقدمه این دادخواست این است که مستاجر ملک را تخلیه کرده باشد و به مالک تحویل دهد دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه می کند
طرفین دعوا:
خواهان مستاجری است که مستحق دریافت سرقفلی است و خوانده مالک ملک است
مرجع صالح:
اگر مبلغ سرقفلی کمتر از 20 میلیون تومان باشد پرونده در شورای حل اختلاف قابل طرح است واگر بیش از 20 میلیون باشد در دادگاه محل اقامت مالک یا محلی که ملک در ان واقع شده است قابل طرح است
نحوه اجرای طرح:
پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی و قطعیت رای اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می شود اگر مالک ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی نکند مستاجر می تواند اقدام به توقیف اموال مالک و تامین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده کندوملکی که قبلا در تصرف مستاجر بوده نیز قابل توقیف است
مخالفان و موافقان دعوی مطالبه سرقفلی
دعوی مطالبه سرقفلی ریشه در عقیده‌ی دوگانگی سرقفلی و حق کسب و پیشه دارد و منشأ پیدایش این دعوی ناشی از باور گروهی از حقوقدانان مبنی بر تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می‌باشد؛ لذا برای پیشبرد هرچه بهتر اهداف عملی این اثر، عقاید موافقان و مخالفان دعوی مطالبه سرقفلی و به عبارت دیگر نظر طرفداران وحدت یا دوگانگی سرقفلی و حق کسب و پیشه را بررسی می‌کنیم.
مخالفان دعوی مطالبه سرقفلی
حقوقدانانی که سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را مفهوم واحدی می‌دانند چنین استدلال می‌کنند که چون قانون‌گذار در مورد این دو قائل به تفاوت نشده است.
نتیجتاً اگر مستأجر مرتکب یکی از تخلف‌های مسقط حق کسب وپیشه گردد با توجه به وحدت سرقفلی و حق کسب و پیشه، حق مطالبه مبلغی تحت عنوان سرقفلی ندارد
و در این باب نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه شاهد استدلال خود می‌کنند. که مقرر می‌دارد مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت، به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم می‌دهد،در مواد 15 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 تعیین شده است. بنابراین، صدور حکم بر تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت به علت نپرداختن اجاره‌بها، یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره، با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر، ملازمه قانونی نداشته در این موارد قانوناً مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت.
چند نکته مهم
الف- در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.
ب- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد و مالک راضی به اتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند در این حالت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق است و البته هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نکند این حکم بی‌اثر می‌شود .
ج- اگر مستاجر بدون رعایت موارد فوق، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در دست مستاجر باشد یا شخص دیگر، در این حالت مستاجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و پیشه باید محل را تخلیه کند.
د- اگر محل کسب برای شغل معینی برای مثال نجاری اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را به خیاطی تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت وتفاوتی نمی‌کند که ملک در دست مستاجر است یا در تصرف شخصی دیگر و در این حالت به مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.
مطالب جامع تر را از اینجا بخوانید