سفارش تبلیغ
صبا ویژن

خلع ید از ملک مشاعی

برای آن‌که بدانیم نحوه تخلیه املاک مشاع و راهکارهای موجود تخلیه ملک مشاع چیست، ابتدا باید تعریف درستی از ملک مشاع و سهم مشاعی داشته باشیم.


 

تعریف ملک مشاع

طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند. معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر اقدام به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری می‌کنند و یک از آن‌ها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و قابل تفکیک نیست.

مثال دیگر زمانی است که یک ملک از وارث به ورثه می‌رسد. در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند (هرچند فرزند ذکور دو برابر فرزند مونث ارث می‌برد و میزان سهم او بیشتر است.) اما مرزی برای سهم هر یک مشخص نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک آن‌هاست.

در حالت دیگر می‌توان به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کرد؛ این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است.

البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکان? مشاعی شریک صادر می‌شود.


خلع ید به چه معناست؟

دعوای خلع ید، دعوایی است که خواست? آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن مالک ِ ملک، بر آن مسلط شده است.

دعوای خلع ید در دو صورت مطرح می شود. صورت اول مربوط به موردی است که متصرف از ابتدای تصرف بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و صورت دوم مربوط به موردی است که تصرف شخص ابتدا با اذن مالک شروع شده است اما در نهایت بدون اذن او ادامه پیدا کند.

در املاک مشاع دعوای خلع ید زمانی پیش می‌آید که یکی از مالکین یا مستاجر او بدون اذن باقی مالکین در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ مثلا در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس آماده کند.

حالت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، بدون رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را در اختیار بگیرد. به طور مثال در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به انداز? گذاشتن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.

حالت دیگر زمانی است که به طور مثال سه شریک که هر کدام دو دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجار? ماهان? یکی از سه شریک را پرداخت نمی‌کند یا ایـن‌که برخلاف نوع استفاد? ذکرشده در قرارداد، از ملک بهره‌برداری می‌کند.

در مثال فوق شریک ناراضی می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید مطرح کند.


هریک از مالکین مشاعی می‌تواند خلع‌ ید شریک را از دادگاه تقاضا نماید که در این صورت از کل ملک، خلع‌ ید به عمل می‌آید و تصرف هرکدام از مالکین منوط به تراضی آن‌ها خواهد بود.

رأی شعبه 10 دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای آقای 1? (الف.م.) و خانم‌ها 2? (ف.ح.) 3? (ف.م.) به طرفیت 1? (م.م.) 2? (الف.م.) 3? (ح.م.) 4? (ع.م.) 5? (ط.م.) به خواسته خلع‌ ید خواندگان از ملک پلاک ثبتی 371/2271 بخش ده تهران به انضمام هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله. نظر به اینکه وکیل خواهان‌ها در جلسه اول دادرسی، خواسته خود را نسبت به خوانده ردیف پنجم مسترد نموده، بنابراین، قرار رد دعوا صادر و اعلام می‌نماید؛ اما دعوای خواهان‌ها نسبت به سایر خواندگان با توجه به اوراق و محتویات پرونده و پاسخ استعلام ثبتی که دلالت بر مالکیت مشاعی خواهان‌ها نسبت به پلاک ثبتی مورد دعوا دارد و اینکه خواندگان دفاع مؤثری که اباحه تصرفات آن‌ها را توجیه بنماید به دادگاه ارائه ننموده‌اند؛ بنابراین، دادگاه دعوای مطروحه را وارد تشخیص و به استناد ماده 582 قانون مدنی و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان ردیف اول الی چهارم را به خلع‌ید از پلاک ثبتی مورد دعوا و پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ یک میلیون ریال و حق‌الوکاله برابر تعرفه قانونی در حق خواهان محکوم می‌نماید. رأی صادره نسبت به خواندگان ردیف اول و دوم و سوم و پنجم حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان و نسبت به خوانده ردیف چهارم غیابی و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین دادگاه است.

رأی شعبه 56 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در این پرونده بانوان (م.ع.) (الف.) و (ح.) همگی (م.) به طرفیت آقای (س.م.) و خانم (ف.ح.) و خانم (ف.م.) از دادنامه شماره 00909 مورخ 28/10/90 شعبه 10 دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظرخواهی کرده‌اند به‌موجب دادنامه موصوف تجدیدنظرخواهان به خلع‌ید از پلاک ثبتی 371/2271 بخش ده تهران و پرداخت خسارات دادرسی به شرح مذکور در رأی بدوی محکوم شده‌اند. دادگاه با توجه به بررسی اوراق و مستندات پرونده، 1? با عنایت به تشکیل جلسه دادرسی و اذعان آقای (س.م.) و وکیل وی آقای (ع.ن.) مبنی بر اینکه خانم (ع.م.) متصرف ملک مورد ترافع نبوده و دعوای بدوی به وی توجه ندارد، بر همین اساس به استناد ماده 358 و بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض این بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته در خصوص محکومیت خانم (ع.م.) به خلع‌ید، قرار رد دعوا صادر می‌شود؛ 2? تجدیدنظرخواهی سایر تجدیدنظرخواهان وارد و موجه نیست؛ زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته وفق مقررات و بر اساس مستندات پرونده صادر شده و از ناحیه تجدیدنظرخواهان، علل و جهات موجهی که موجب نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم کند، مطرح نشده است و بر اساس قانون، هریک از مالکین مشاعی می‌تواند خلع‌ید شریک را از دادگاه تقاضا نماید که در این صورت از کل ملک، خلع‌ید به عمل می‌آید و تصرف هرکدام از مالکین منوط به تراضی آن‌ها خواهد بود از این رو درخواست تجدیدنظر منطبق با جهات مذکور در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نیست؛ لذا با رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان، دادنامه تجدیدنظر خواسته در این بخش به استناد ماده 358 قانون مرقوم تأیید و استوار می‌شود این رأی قطعی است.


نحوه عمل دادگاه در صورت عدم تفاهم شرکای مشاعی ملک جهت تصرف

در صورت عدم حصول توافق بین شرکا، مال مشاعی، افراز یا فروش آن مقرر شده و اساساً دادگاه حق پلمپ ملک را ندارد بلکه در صورت تحقق غصب مکلف است از ملک خلع‌ید کند و آثار غصب را مرتفع نماید و با تحویل کلید به همه مالکین موجبات وضع ید همه را فراهم نماید.

رأی شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران

به تاریخ 18/7/90 آقای (ح.ک.) به وکالت از آقای (م.ج.) دادخواستی به طرفیت خانم (ز.ع.) به خواسته خلع‌ید از سه دانگ مشاع از شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان در دو طبقه به پلاک ثبتی 46701/6933 واقع در بخش دو تهران با لحاظ خسارت دادرسی را تقدیم این دادگاه کرده‌اند. مختصر ادعا بر این اساس است که آپارتمان موردنظر به‌صورت اشتراکی در مالکیت به نحو تساوی اصحاب دعوی، قرار داشته و خوانده قریب به 5 سال است که ملک موصوف را متصرف گردیده و هیچ‌گونه اجازه انتفاعی را به موکل نمی‌دهد و به هیچ وجهی حاضر به تصرف موکل یا فروش و اجاره آن به غیر نیست؛ بنابراین، تقاضای اخذ تصمیم به شرح خواسته را کرده است دادگاه با توجه به دفاعیات به عمل آمده از ناحیه وکیل محترم خواهان و خوانده دعوی، در قالب لایحه و صورت‌جلسه دادگاه و مستندات ابرازی، نظر به اینکه نامبردگان در زوجیت یکدیگر قرار داشته‌اند و منشأ اختلافات نامبردگان برگرفته از روابط خانوادگی و زناشویی است و مطابق پاسخ واصله از ثبت منطقه، مالکیت اشتراکی نامبردگان ثابت و محرز است و برابر دادنامه صادره از شعبه 89، زوج به‌واسطه تسلط بر مکان، محکوم به پرداخت اجرت‌المثل گردیده است. صرف‌نظر از اینکه وکیل محترم مکان را واجد خصیصه کاربری اداری می‌داند؛ لیکن دلیلی که مؤید تصرفات انفرادی خوانده در ملک باشد یا مانع حضور زوج در مکان شود، به دادگاه تقدیم نکرده‌اند و صرف عدم حضور ارادی احد از مالکین مشاع در ملک، مؤید تحقق غصب یا تصرف عدوانی و غیره نخواهد بود. به‌ویژه آنکه قانون‌گذار در خصوص مال مشاع، عدم حصول شرکا را با رجوع به ضمانت اجرای قانون افراز و فروش املاک مشاع معین و مشخص ساخته است و در مال مشاع مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، اساساً دادگاه حق پلمپ ملک را ندارد، بلکه در صورت تحقق غصب، مکلف است ملک را خلع‌ید آثار غصب را مرتفع و در مال مشاع با تقدیم تحویل کلید به همه مالکین، موجبات وضع ید همه را فراهم و لزوماً مفاد و مدلول ماده 693 قانون مجازات اسلامی و ضمانت اجرای آن را به جمله مالکین مشاعی توجه و تذکر دهد. هرچند در دعوای حاضر اساساً ارکان تحقق دعوای غصب، در جهت خلع‌ید هم احراز و ثابت نگردیده است. بر این اساس دادگاه با استناد به مدلول مفهوم مخالف مواد 308 و 311 قانون مدنی 1257، 1258، 1284، 1286، 1321 و 1324 قانون مدنی 197 و 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوا و بی‌حقی خواهان را صادر و اعلام می‌دارد. حکم دادگاه حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران است. لزوماً تحقق عنوان غصب در آتیه و اثبات آن با طرح ادعا مواجه با ادعای اعتبار امر مختوم بها نخواهد بود.

رأی شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی (م.ج.) با وکالت آقای (ح.ک.) به طرفیت خانم (ز.ع.) نسبت به دادنامه شماره 311 مورخ 31/3/1391 صادره از شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم بر بطلان دعوی اولیه تجدیدنظرخواه به خواسته خلع‌ید تجدیدنظرخوانده از سه دانگ مشاع از شش‌دانگ دو طبقه آپارتمان به پلاک ثبتی 46701/6933 واقع در بخش 2 تهران با منظور نمودن خسارات دادرسی صادر شد، صرف‌نظر از آنکه آپارتمان‌های موضوع دعوا در تصرف مشاع تجدیدنظرخوانده و فرزندان مشترک متداعیین قرار دارد و تجدیدنظرخوانده به تنهایی متصرف محل نیست با عنایت به اینکه دلیلی مبنی بر ممانعت تجدیدنظرخوانده نسبت به تصرف مشاع تجدیدنظرخواه بر محل وجود ندارد و همان‌گونه که در رأی بدوی تشریح شد عدم حضور تجدیدنظرخواه در محل به لحاظ اختلاف خانوادگی و ناسازگاری دو طرف دعوی است؛ لذا دادگاه با بررسی و مداقه در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه دلیل قانونی در جهت نقض دادنامه ارائه نداده و حکم صادره وفق موازین ساری و جاری صادر گردیده است؛ مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه معترض‌عنه عیناً تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است.


تقاضای خلع‌ ید بر مبنای مالکیت مشاعی منافع (سرقفلی)

برای خلع‌ ید نیازی به مالکیت بر ملک نیست و مالکیت ولو مشاعی بر منافع نیز کفایت نموده و در این صورت موضوع از تحت شمول ماده 22 قانون ثبت خارج و ابراز سند رسمی الزامی نبوده و غاصب ملزم به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف است.

رأی شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران

آقای (ح.الف.) با وکالت آقای (الف.ص.) به طرفیت آقای (ه.الف.) که بعداً آقایان (ح.ط.) و (م.م.) به وکالت از خوانده تحصیل سمت نمودند، با توجه به تغییر خواسته در جلسه اول دادرسی، دعاوی خلع‌ید خوانده از یک مغازه به پلاک ثبتی 4/1678 اصلی بخش هشت تهران و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 20/7/77 و خسارات دادرسی را اقامه نمود. در نتیجه دادرسی محرز شد که خواهان 1/2 دانگ مشاع از 6 دانگ حقوق کسبی و سرقفلی مغازه موضوع دعوا را از طریق مزایده خریداری نموده است و درخواست ابطال مزایده از سوی خوانده که متضمن تصرف و انتفاع خوانده از آن است، به‌موجب رأی به شماره دادنامه 290 صادر شده از شعبه 237 دادگاه خانواده مردود اعلام شد و در عین حال مالکیت خواهان بر 1/2 دانگ از ملک موضوع دعوا به‌موجب سند رسمی صلح حقوق به شماره 12872 مورخ 15/9/89 دفتر اسناد رسمی شماره 278 تهران محرز است و از طرفی با مالکیت رسمی خواهان بر حقوق کسبی و عدم رضایت وی بر استمرار تصرف و انتفاع خوانده، عمل خوانده غصب محسوب و چون موضوع خلع‌ید نسبت به اصل ملک نیست رأی وحدت رویه شماره 672 از حیث لزوم مالکیت خواهان بر ملک خروج موضوعی دارد؛ زیرا در احراز مالکیت بر حقوق کسبی یک ملک ماده 22 قانون ثبت اساساً ملاک عمل نیست و با توجه به نظر هیئت کارشناسان رسمی دادگستری مسبوق به شماره 3143 مورخ 23/12/90 و اینکه اعتراض وکلای محترم خوانده به نحوی نیست که مثبت عدم تطابق نظریه کارشناسان با اوضاع و احوال محقق قضیه شود. دادگاه به استناد مواد 308، 311 و 320 قانون مدنی و مواد 198، 257، 265 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی حکم بر محکومیت خوانده به خلع‌ید از ملک، به مشخصات فوق‌الذکر و پرداخت 1851?500?000 ریال به‌عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف از 1/2 سهم از شش سهم از تاریخ 20/11/77 تا 20/12/90 و پرداخت 63?968?000 ریال و حق‌الوکاله وکیل خواهان طبق تعرفه به‌عنوان خسارت ناشی از طرح دعوا در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. حکم صادر شده حضوری است و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر تهران است و نظر به معین شدن مبلغ خواسته خواهان وی مکلف به پرداخت مابه‌التفاوت هزینه دادرسی در حق صندوق دولت است.

رأی شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (ه.الف.) با وکالت آقای (س.م.) و آقای (ح.ط.) به طرفیت آقای (ح.الف.) از دادنامه شماره 482 مورخه 16/5/1391 صادره از شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به خلع‌ید از مغازه جزء پلاک ثبتی 4/1678 اصلی بخش هشت تهران به نسبت مالکیت تجدیدنظرخوانده نسبت به 1/2 دانگ مشاع از شش‌دانگ منافع (حقوق کسبی سرقفلی) و ایضاً پرداخت مبلغ 1?851?500?000 ریال اجرت‌المثل ایام تصرف در 1/2 سهم مذکور از تاریخ 20/11/77 تا 20/12/90 به انضمام خسارات دادرسی [است]. دادگاه در این مرحله از دادرسی پس از بررسی مندرجات پرونده تجدیدنظرخواهی به عمل آمده را وارد ندانسته و اساساً آن را به کیفیتی نمی‌داند تا موجبات نقض و اعلام بی‌اعتباری دادنامه تجدیدنظرخواسته را برای این دادگاه موجه و مدلل نماید؛ زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته موافق با مقررات قانونی اصدار یافته [و] دفاعیات تجدیدنظرخواه در خصوص میزان تصرفات خود با توجه به مفاد لایحه مورخه 22/1/1390 ثبت شده به شماره 26 در دفتر لوایح، به لحاظ اینکه موافق با واقع امر نیست، قابلیت امعان‌نظر ندارد و چون تصرفات تجدیدنظرخواه نسبت به سهمی تجدیدنظرخوانده محرز بوده و مبنای صدور رأی نیز از جهت اجرت‌المثل، استناد به گزارش کارشناسی هیئت سه نفره کارشناسی که به لحاظ اینکه با اوضاع و احوال حاکم بر پرونده منطبق بوده و قابلیت استناد داشته، بوده و در این مرحله از دادرسی نیز در لایحه تجدیدنظرخواهی مطلبی که حکایت از حقانیت تجدیدنظرخواه و مخدوش بودن دادنامه تجدیدنظرخواسته باشد، ملاحظه نمی‌گردد و در واقع امر تجدیدنظرخواهی به عمل آمده، با هیچ‌یک از شقوق مختلف ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی منطبق نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی نیز بر دادنامه تجدیدنظر خواسته ایراد و اشکالی وارد نیست، دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی به عمل آمده، به استناد ماده 358 از قانون مذکور عیناً دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.